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1、光大pos機辦理

光大pos機辦理

事情本身并不復雜。本應存入資金監管賬戶的交易資金，并沒有，而是變成老鼠倉，經過房產中介機構的一番運作操盤后，數千萬元交易資金不翼而飛。

不該發生的經濟和社會矛盾就這樣種下，受害人無奈求助于政府相關部門及銀保監機構，他們也將焦點對準中國光大銀行哈爾濱宣化支行（以下簡稱光大銀行），認為光大銀行沒有盡到落實資金監管的責任。

8月18日，中國房地產報（微信ID：china-crb）微信公眾號發出《賣房人沒拿到錢，買房人沒拿到房 上億購房款被挪用受害者呼吁徹查》的調查報道顯示，首付款被房產中介機構隨意挪用，是哈爾濱房產中介行業長期以來的潛規則，盡管黑龍江省政府出臺要求嚴格落實存量房交易資金監管的文件，但仍然發生了一邊是部分房產中介機構陽奉陰違，一邊是購房者接連遭遇購房款被挪用的悲劇。

調查報道發出的次日上午，哈爾濱市政法委、市住建局、市公安局等相關部門召集22家房產中介受害群眾代表在哈爾濱市住建局舉辦協調會，強調哈爾濱市政府對此事高度重視，將對涉案房產中介高管按照法律程序進行追贓、追責及賠償，減少受害者損失，同時確定每隔半個月舉辦一次溝通會，力求盡快結案，給廣大受害者一個滿意的答復。

在哈爾濱市政府積極尋求對事件解決處理的當口，黑龍江居澤房地產經紀有限公司（以下簡稱“居澤地產”）的部分受害者又提出了一個新的發現：既然光大銀行和居澤地產進行了資金托管的合作，那為什么卻發生了在受害人不知情的情況下，中介機構隨意挪用交易資金的情況？銀行監管的意義何在？

對這個疑問，光大銀行黑龍江分行回應中國房地產報記者稱，交易資金并沒有打入銀行的監管賬戶中，光大銀行對未劃入托管賬戶中的資金不承擔保管責任。“中介公司在銀行毫不知情的情況下，違反合作協議，擅自挪用客戶交易資金?！?/p>

黑龍江省銀保監局表示，買賣雙方的交易資金未存入《中國光大銀行四方通用版網上資金托管業務申請協議書》（以下簡稱《四方協議》）生成的托管賬戶，而是存入了房產中介機構在他行的對公賬戶，導致資金被房產中介機構挪用，但光大銀行黑龍江分行在開展資金托管業務中存在違反審慎經營的問題。

買房變成一場賭博？

連日來，記者采訪了解到，在壹彤地產、居澤地產這兩起事件中，兩家房產中介機構并未要求受害者辦理資金監管，大部分受害者在進行房屋交易時直接將資金打到了房產中介機構的賬戶；還有一部分受害者因為害怕資金被挪用，要求必須辦理資金監管。無奈的是，即便辦理了資金監管業務，他們的交易資金也并沒有被劃到監管賬戶中，依舊是落進了房產中介機構的“口袋”。

根據統計，壹彤地產的事件爆發于2019年3月份，拖欠客戶交易資金89筆，涉案金額高達2748.46萬元，壹彤事件爆發后，短短一個月不到的時間里，居澤地產再次“爆雷”，拖欠客戶交易資金42筆，涉案金額達1145.39萬元。

“我始終不明白資金明明監管了，為什么會沒有了。”受害人吳波一遍遍地反復問道。吳波告訴記者，2019年2月，他通過壹彤地產在哈爾濱地恒托斯卡納看中了一套二手房，并于2月21日和賣方在壹彤總部簽訂了房屋買賣合同，“因為信不過中介公司，我和房主要求通過銀行做首付資金監管，共38萬元?！?/p>

“壹彤的工作人員告訴我們，他們和光大銀行有資金托管的合作，現在已經在壹彤總部駐地辦公，可以直接在壹彤總部辦理資金托管業務?！眳遣▽τ浾哒f，他們跟隨壹彤地產的工作人員前往三樓財務室，看到有光大銀行的工作人員在現場辦理開卡業務，就各辦理了一張光大銀行卡后，就簽署了《四方協議》，并把交易資金交給了辦理資金托管業務的工作人員。

受害人張鵬也有著和吳波類似的遭遇，他告訴記者，2月23日，他與賣方達成協議，并在壹彤地產交付訂金兩萬元。隨后壹彤地產告知他要在半個月之內交清首付款36萬元，“回家后我東拼西湊，還把父母的養老錢占用湊齊了首付款?！?/p>

3月4日，張鵬和賣方來到壹彤地產，考慮到近期多家中介接連出現資金挪用問題，他們也一致認為不能把錢放在壹彤地產，在他們的要求下，壹彤地產同意辦理資金監管。當天，張鵬和賣方各辦理了一張光大銀行的銀行卡后，提出要去銀行繳納交易資金，壹彤地產的工作人員告訴他們，光大銀行在壹彤地產設有“光大銀行資金監管中心”窗口，可以直接在壹彤地產刷卡交易。張鵬他們看見該窗口確實設立在壹彤地產總部，便同意刷卡。

說到這里，張鵬有些激動，“刷卡的時候，壹彤地產說pos機是光大的，結果出來的小票卻顯示收款方是壹彤地產。隨后工作人員給我們辦理了資金監管的《四方協議》，還向我們解釋說這好比四把鑰匙，開四把鎖，少一把也拿不走這個錢。這個錢銀行監管，如果買賣成功了，這個錢銀行打給賣方，如果買賣不成，把這個錢退給買方?！睆堸i他們想著已經簽署了《四方協議》，協議上還加蓋了光大銀行的電子章，同時也在光大銀行官網“交易資金托管信息查詢”頁面查詢到合同狀態為“合同生效”， 那應該不會發生意外。

直到近一個月的時間過去，壹彤地產遲遲沒有辦理相關后續手續，他們前往壹彤地產，發現有很多人在維權，這才知道壹彤地產資金鏈斷裂，原本應該存入監管賬戶的交易資金已被挪作他用，不知去向。

“光大銀行的說法是沒收到監管資金，但在這期間，光大銀行沒有任何人以任何形式通知我沒收到監管資金，根本沒起到監管資金的作用和告知的義務?！睆堸i說道，“我們的房屋交易就像一場賭博，賭輸了就什么都沒了?！?/p>

對此，光大銀行黑龍江分行電子銀行部負責人李仲凡表示，根據中國銀行業協會出具的《商業銀行托管業務指引》第十三條規定:“托管銀行按照法律規定和合同約定對托管賬戶內的資金和證券履行保管職責，但對于已劃轉出托管賬戶的財產，以及處于托管銀行實際控制之外的財產不承擔保管責任。除法律規定或合同另有約定外，托管銀行不承擔對托管財產所投資項目的審核義務”可知，光大銀行對未劃入托管賬戶中的資金，不承擔保管責任，光大銀行對此次糾紛不存在過錯。

李仲凡強調，光大銀行黑龍江分行目前只與哈爾濱市排名前3位的驕陽、壹彤、居澤三家二手房中介有資金監管合作關系，今年成功辦理入賬2000余筆，累計交易金額6.7億元?！澳壳俺霈F問題的客戶只是極少數，這并不能說明銀行監管沒有盡職?！?/p>受害人與光大銀行之辯

將視線拉回到事情發生的最初，也就是交易雙方通過資金監管窗口進行二手房交易那一刻，令人驚詫。

在采訪的過程中，張鵬等多位受害者一直強調，他們在房屋交易過程中，出于對光大銀行的信任，選擇了在房產中介營業場所內公開設立的光大銀行資金監管中心業務窗口辦理資金托管事項，之后，由該窗口里的工作人員告知買賣雙方資金托管成功。

中介“爆雷”事件發生后，這些受害者才了解到交易資金沒有進入資金監管賬戶，他們在和光大銀行進行交涉時被告知，光大銀行并未在房產中介設立窗口辦理監管業務。“資金監管窗口里的辦公人員到底是不是光大的員工？為什么駐場的工作人員沒有制止不相干的人冒用銀行的名義辦理其他業務？”這是張鵬他們一直想要弄清楚的問題。

就此，李仲凡對中國房地產報記者回應稱，“按照雙方合作協議約定，銀行是委托中介公司利用其網上銀行向客戶出據《四方協議》，因此房屋中介公司在自已的營業場所設立了資金托管窗口，窗口內服務的均為房屋中介公司的工作人員，窗口懸掛的牌匾是房屋中介公司自行制定，在雙方合作協議中并無關于牌匾的授權等相關內容?！辈⒈硎尽拔覀兒椭薪楣居匈Y金托管的合作，因此他們是可以設立資金托管窗口的，但是他們在窗口里做了什么，銀行真的不知道，我們不可能知道每一筆資金交易情況?！?/p>

李仲凡向記者強調說，光大銀行安排過員工在現場提供過發卡服務，但發卡目的是為了托管成功入賬并結束后，銀行把資金打入客戶的銀行卡，便于客戶隨時提取，并非資金托管中的必要環節。

有受害者提出，當初他們在光大銀行的官方網站“交易資金托管信息查詢”頁面查詢到合同狀態為“合同生效”，為何光大銀行說資金沒有存入托管賬戶？究竟何為監管生效？

李仲凡告訴記者，“合同生效”是指光大銀行接受客戶托管申請并為其開立了托管賬戶，之所以事后更改官網電子信息，是為了避免以后有客戶再產生類似誤解。在本次事件中，受害者只簽署了《四方協議》，未按協議上的要求將資金存入光大銀行托管賬戶，并且受到中介公司引導，將交易資金通過刷卡形式交付給中介公司，且中介公司也向受害者提供了中介公司簽章的收據及收款人為中介公司的刷卡回單。光大銀行未收到托管資金，沒有滿足托管關系成立的條件，因此尚未形成托管關系。李仲凡向記者強調，只有托管資金存入銀行托管賬號后托管關系方可生效，銀行將按照《四方協議》約定對托管賬戶內的資金進行托管，保證托管資金的安全。

一家銀行先后“踩雷”兩家房產中介機構交易并不多見。如果說壹彤地產事件只是一個意外事件，那么短短一個月不到的時間里，居澤地產再次發生類似事件，受害者不得不再次對光大銀行提出質疑，壹彤地產出現資金沒有監管上的情況后，光大銀行有沒有自查自糾在其它房產中介的窗口漏洞？

“這幾家中介在本地都是數一數二的公司，此前的經營狀態良好，我們也沒有想到會發生這樣的事?！崩钪俜步忉專诎l現壹彤地產挪用部分客戶交易資金后，就立即停止了雙方的合作。

“銀行的服務的確應該謹慎，但是此次資金被挪用的事件已經被定性為刑事詐騙案，刑事詐騙具有一定的隱藏性，遠不如我們想象的那么好發現?！崩钪俜脖硎荆l現資金被挪用后，他們已積極與上述公司溝通，要求其歸還受害人款項，同時就上述兩家公司收取客戶擬托管資金并挪用對光大銀行造成的聲譽風險進行起訴，依托法律維權?！鞍l現居澤地產一直沒有轉賬監管資金到銀行后，我們就立刻派人到現場看著了。”

光大銀行方面的說法并沒有讓受害者信服，受害者稱，“我們曾經到銀行溝通此事，當時行長助理告訴我們銀行每天都有對賬，也發現了居澤地產挪用資金的事情，并把情況向上進行匯報，但她說銀行沒有監管權限。”

“按照流程，銀行沒有權利要求交易資金當天必須到賬，所以我們并不知道每天具體會有多少客戶存入托管賬戶資金。直到4月2日，支行發現交易資金一直沒有到賬，我們就立即向居澤地產催還款，同時派工作人員到現場看著，來一個客戶就解釋一個。”李仲凡說，發現問題后，4月4日，光大銀行安排工作人員到現場對前來辦理監管業務的人進行告知，避免再發生類似問題，4月12日，光大銀行中止了和居澤地產的合作，并要求他們盡快歸還受害者的錢。

李仲凡強調，目前公安機關正在對此事進行偵查，此事件中，光大銀行也受到了名譽損失。如果有證據，受害者可以提交給公安機關，對于受害者此次事件中遭受的資金損失，銀行建議客戶應盡快報案，把受到損失的證據提交公安機關，配合公安機關調查。

監管敵不過潛規則的教訓

記者在調查中發現，在此次事件中，本應進入銀行監管賬戶的交易資金遭遇了房產中介機構的半路“截胡”，其背后，牽扯出相關部門缺乏有效的外部監管，以及公示和告知制度粗陋等問題。

事件爆發后，壹彤地產法定代表人劉曦曾對部分受害者回應，“以前十多年都是按這種模式發展，突然之間要求資金監管，我能怎么做？”

一位銀行風險管控總監告訴中國房地產報記者，“交易資金用來做周轉，在業內并不少見，只要能保證按時把資金池里的錢補上就好。”他表示，雖然按照規定，應該嚴格按照用途，做到?？顚Ｓ?，但在實踐中很難落實。

另有消息顯示，哈爾濱市自然資源和規劃局以網上掛牌方式，出讓香坊區2宗商住地塊，值得注意的是，這兩宗土地為壹彤公司資產，此次拍賣是為配合政府處置該公司問題，變現相關資產，申請人就購買相關資產等事宜，須與香坊區政府達成協議方可參加競買。

值得深思的是，和此次官方迅速表態形成強烈反差之要害，是哈爾濱二手房市場亂象至少存在了四年之久。這四年以來，多家媒體曝光過房產中介挪用交易資金這一嚴重亂象，哈爾濱相關部門也曾開展專項打擊行動，提出嚴格落實存量房交易資金監管有關要求，從源頭解決問題，但是，問題依舊如同滾雪球，直至“雪崩”。

教訓何其慘痛?。ǔ鲇诋斒氯穗[私，文中涉及的賣房人和買房人均為化名）

（此文刊于中國房地產報9月2日01版 責任編輯 何可信 ）

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